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부동산 매매 진행 절차도
1.
계약前
가
.권리분석을 위한 각종 공적장부 확인
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관련공부 |
분석내용 |
발급처 |
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등기부등본 |
부동산의
권리관계
(목적물
표시, 소유권, 소유권외 권리) |
관할
등기소 |
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국토이용계획확인원 |
부동산
공법상 제한
(국토이용,
도시계획, 기타 용도) |
시군구청 |
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지적도(임야도) |
지적
형태에 관한 사항 |
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토지대장(임야대장) |
면적,
지목 등 사실에 관한 사항 |
|
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건축물관리대장 |
건물의
소재, 구조, 용도 등 사실에 관한 사항 |
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공시지가확인원 |
공시지가
확인 |
관할동사무소 |
나.
계약전 유의사항
압류ㆍ가압류ㆍ근저당ㆍ가등기ㆍ가처분
등의 권리관계와 무허가건물ㆍ과세미납ㆍ임대차ㆍ물리적 하자 여부 등의 사실관계 이상유무 확인매도자는 양도세 / 매수자는 취등록세 확인
계약시
1.
계약 당사자 본인 여부 확인
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계약
당사자 |
확인방법 |
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본인 |
주민등록증 |
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대리인 |
주민등록증,
위임장, 인감증명서(유효기간 6개월) |
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미성년자 |
법정대리인의
동의서 |
2.
중개업소에서 제공하는 중개대상물건설명ㆍ확인서와 등기부등본 확인
3.
계약서 기본 기재 사항
ㆍ 등기부등본과 토지대장상의 목적물 표시
ㆍ 매매대금의 액수와 지불시기
ㆍ 매수ㆍ매도인의 성명, 주소, 주민등록번호
ㆍ 부동산의 명도시기
ㆍ 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실ㆍ훼손 등 매도인의 책임사항
4.
계약서 특약 사항
ㆍ 등기부 상 면적과 실제면적 간의 차이가 발생할 때, 매매금액의 정산방법에 대한 약정
ㆍ
매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생 가능한 추가 저당권 금지 또는 이중 계약 등에
대비해
해약또는 위약금 등을 규정하는 별도 약정
ㆍ 계약 위반시 손해배상 방법 약정
ㆍ 잔금 지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 약정
ㆍ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 약정
ㆍ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 약정
5.
계약서 작성시 유의사항
ㆍ 금액은 아라비아 숫자보다 한자(壹,貳,參)로 표기하고 여백 없이 "金字" 옆에 붙여서 기입
ㆍ 계약서는 알기 쉽게 쓰고, 특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것을 꼼꼼히 기입
ㆍ 계약서의 매수가 2매 이상이면 접속부분 끝에 당사자 쌍방 각인을 날인
ㆍ 완성된 계약서는 매도, 매수, 입회인이 각기 1부씩 보관
ㆍ 계약금에 대한 영수증 발급 및 수령
계약후
1.
중도금 및 잔금 지급시 유의사항
ㆍ 잔금 지급 기일까지 장기간이 소요될 때는 중도금과 잔금 지급전에 등기부등본을 재확인하고 중요한 권리 변동이 있을 때는 특약사항에
기입된 대로 처리
ㆍ
잔금 지급시에는 소유권이전등기에 필요한 서류를 함께 수령
2.중개수수료
ㆍ 법정 수수료율을 따져 계산하되, 무리한 요구가 있을 때는 중개수수료 영수증 또는 은행 입금 내역서 를 첨부해 관할 시ㆍ군ㆍ구청에
신고하면 차액을 돌려 받을 수 있음
3.
잔금 지급시 필요한 서류
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자격 |
준비서류 |
|
매도인 |
1.
등기권리증,
2.
부동산 매도용 인감증명서1통
3.
주민등록등본1통
(단,
등기부 등본상 주소와 주민등록상 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본1통..前주소 다나오는 초본)
4.
인감도장
5.
각종 세금 및 공과금 영수증
6.
부동산 인도를 위한 열쇠
7.
기타 서류 |
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매수인 |
주민등록등본1통,
도장, 잔금 |
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중개업자 |
1.
등기부등본
2.
토지대장
3.
건물대장
4.
공시지가확인원
5.
토지 이용 계획 확인원
6.
중개 대상 물건 확인ㆍ설명서
7.
검인계약서 등 |
문제
발생 및 처리
1.
해약 및 해약금
ㆍ 계약 해지 가능한 경우 :
①‘이러
이러한 경우에 계약을 해지할 수 있다’는 특약사항이 있을 경우
②계약금만
지불하고 중도금을 지불하기 전 단계에서 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환할 경우
③
상대방이 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행) 상황일 경우
ㆍ 계약 후 24시간 내에는 자유로운 계약 해지가 가능하다는 말은 잘못된 지식임
2.
중개사고
ㆍ 중개 사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의하는 것이나 여의치 않을 경우, 중개업분쟁조정위원회에
조정을 의뢰하거나 법원에 소송을 제기
ㆍ
현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액은 중개법인에서 1억 원, 개인중개업자에게서 5,000만 원임
ㆍ 중개업소를 통한 거래 시에는 중개사고를 대비 업무보증서와 허가증을 반드시 확인해야 함
부동산
등기제도
1.
부동산 등기제도
ㆍ 등기부등본이라는 공적장부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산의 권리관계를 기재해 일반인에게
공시하는
제도
2.
등기부등본의 구성
ㆍ 표제부 : 부동산의 소재지와 그 내용을 표시
ㆍ 갑구 : 소유권에 관한 사항을 표시
ㆍ 을구 : 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등을 표시
3.
등기부등본상 권리순위
ㆍ 등기부에 설정된 권리는 등기한 순서대로 순위번호가 기재되나 접수한 날이 같으면 같은 구에서는 순위번호에 따르고 다른 구
사이에서는 접수번호의 전후에 따름
ㆍ 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따르며, 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 따름
ㆍ 가등기는 순위 보전 효력이 있음.
따라서
가등기에 의해 본등기를 하면 본등기는 가등기의 순위를 따름
4.
등기 신청 시 첨부할 서류
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서류명 |
준비서류 |
|
검인계약서 |
계약에
의한 소유권이전등기 신청의 경우에만 검인을 요하고, 검인은 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구의 장 또는 권한을 위임 받은 자로부터 받을 수 있음.
계약서에 기재된 거래금액이 500만 원을 초과하는 경우에는 일정액의 인지를 첨부해야 함 |
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등록세
영수필
확인서
및 통지서 |
시ㆍ구ㆍ군청
등에 자진 신고해 납부를 해야 하며, 영수필확인서 및 통지서는 시ㆍ군ㆍ구의 장이 발급 |
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국민주택
채권매입필증 |
유상
소유권 이전인 경우에는 과세시가표준액이 500만 원 이상일 때, 무상 소유권 이전인 경우에는 과세시가표준액이 1,000만 원 이상일 때만
첨부 |
|
등기의무자의
인감증명 |
등기의무자의
인감증명을 첨부하되 매매로 인한 소유권이전등기신청서에 첨부할 인감증명은 인감증명서 매도인 란에 등기권리자의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재된
매도용 인감증명이어야 함 |
|
등기의무자의
권리에
관한
등기필증 |
등기의무자의
소유권에 관한 등기필증(속칭 구권리증) |
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대장등본
및
토지가격확인원 |
등기신청대상
부동산의 종류에 따라 토지대장, 임야대장, 건축물대장 및 토지가격확인원을 첨부 |
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주민등록등초본 |
등기의무자와
등기권리자의 주민등록등ㆍ초본을 첨부 |
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신청서부본 |
|
|
위임장 |
등기신청을
법무사 등에게 위임할 때에는 위임장을 첨부 |
소유권
이전 등기
1.
소유권이전등기 절차
①
매매계약서를 관할 시ㆍ군ㆍ구 지적과에서 검인
②
검인계약서에 인지 첨부
③
등록세 납부후 납부영수증, 영수필확인서와 통지서 수령
④
은행에서 제1종 국민주택채권 매입
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주거용
건물 국민주택채권 매입 대상 및 금액 |
|
매입대상（과세표준액
기준) |
매입금액
(과세시가
표준액 기준) |
|
500만원
이상 ~ 2,000만원 미만 |
1,000분의
20 |
|
2,000만원
이상~ |
서울특별시
및 광역시 |
1,000분의
35 |
|
3,000만원
미만 |
기타
지역 |
1,000분의
30 |
|
3,000만원
이상
~4,000만원
미만 |
서울특별시
및 광역시
기타
지역 |
1,000분의
40
1,000분의
35 |
|
4,000만원
이상
~5,000만원
미만 |
서울특별시
및 광역시
기타
지역 |
1,000분의
50
1,000분의
45 |
|
5,000만원
이상
~1억원
미만 |
서울특별시
및 광역시
기타
지역 |
1,000분의
60
1,000분의
55 |
|
1억원
이상 |
서울특별시
및 광역시
기타
지역 |
1,000분의
70
1,000분의
65 |
|
주거용
건물 이외의 부동산 국민주택채권 매입 대상 및 금액 |
|
매입대상（과세표준액
기준) |
매입금액
(과세시가
표준액 기준) |
|
5000만원
이상
~5,000만원
미만 |
서울특별시
및 광역시
기타
지역 |
1,000분의
25
1,000분의
20 |
|
5,000만원
이상
~1억원
미만 |
서울특별시
및 광역시
기타
지역 |
1,000분의
40
1,000분의
35 |
|
1억원
이상 |
서울특별시
및 광역시
기타
지역 |
1,000분의
50
1,000분의
45 |
⑤
등기신청서를 작성하고 검인계약서 등을 서류 첨부해 등기신청
⑥
소유권등기이전 완료후 등기권리증을 받고 등기부등본 확인
⑦
취득세납부
2.
소유권 이전 등기시 유의사항
ㆍ
소유권이전등기는 잔금지급일 또는 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일 이내에 해야 만
과태료를
물지 않음  토지사랑
http://cafe.daum.net/tozisarang/
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