경매 투자를 할 때 가장 고민하는 것은 입찰가격은 얼마를 써내야할 것인가 하는 것이다. 과연 ‘이 금액을 써내면 괜찮을까’라고 늘 망설이게 된다. 아무리 돈 되는 매물이더라도 주변에서 거래되는 금액과 비교해 높거나 비슷한 금액을 써낸다면 경매투자의 장점은 반감되고 나아가 되팔 때 애를 먹게 될 수도 있다. 정확한 시세를 알아내는 것은 경매투자에서 매우 중요한 일이다.
사실 부동산 값을 정확히 알아내는 일이 쉬운 것만은 아니다. 따라서 내가 입찰할 때 경매 입찰장에서 적어내는 금액이 정말 값싼 금액인지 고민하지 않을 수 없다. 부동산은 특성상 개별성과 부동성 때문에 정가개념이 희박하다. 이런 특성 때문에 시장가격은 턱없이 왜곡되어 거래되고 시세는 조작되기 쉽다.
부동산 가격은 호가 〉매도희망가 〉시세가 〉급매가 〉공매가 〉경매가 순서대로 싼 게 통례이다. ‘호가’는 거래되는 금액보다 조금 비싼 값에 내놓은 가격대의 매물이다. 만약 호가와 매도희망가로 매입했다면 비싸게 주고 산 것이다. ‘시세가’란 최근 그 지역 내에서 자유로운 거래방식으로 형성된 금액으로 이것이 바로 ‘거래 시세’ 개념이다. 이 금액으로 매입했다면 그런 데로 적당한 선에서 매입했다고 할 수 있다.
‘급매가’는 통상 매도자의 급한 사정에 따라 시장에 내놓은 금액대의 매물이다. 매도자가 빨리 처분해야 하는 특별한 사정은 이민, 결혼 같은 개인적인 사유와 다주택자가 세금문제 등으로 나온 매물, 강화된 규제 때문에 규제회피 수단으로 내놓은 단기성 매물 등을 꼽을 수 있다. 또 ‘공매’와 ‘경매가’는 세금체납 또는 과다한 대출 때문에 헐값에 처분하려는 위험성(?) 높은 부동산을 처분할 목적으로 매도하는 부동산이다.
경매에서 좋은 값으로 낙찰 받으려면 최소 ‘시세가’ 이하에 매입해야 하는 것이 기본이다. 경매에서는 최소 시세보다 10% 이상 값싸게 매입해야 하는 건 기본이다. 만약 감정가에 근접하거나 감정가에 낙찰 받는다면 투자자는 손해를 입게 된다. 경매에서 정확한 시세파악은 내 재산을 지키고, 적은 돈으로 투자우량한 부동산을 매입하는 것이 안전한 부동산 투자법인 것이다. 경매투자 전 정확한 시세를 알아내기 위한 노력이 필요하다.
최근 거래사례로 ‘시세’ 수준을 파악하라
내가 알아보고자 하는 지역 중개업소에 들러 최근 거래된 사례를 찾아보자. 거래를 알선한 중개업소가 비협조적일 때는 이웃해 있는 중개업소나 현지 주민 등을 통해 개략적이나마 거래가를 알아 낼 수 있다. 다만 한두 개 매물사례만 알면 진짜 가격을 알아내기 어려우므로 되도록 인근 유사 지역 내 몇 건의 거래 사례를 수집해야 한다.
거래된 사례의 부동산이 면적과 규모가 차이가 난다면 그 또한 시세파악이 곤란하다. 부동산시장의 특성상 규모가 적은 부동산은 거래가가 비싸기 때문이다. 유사한 규모와 금액대의 거래사례를 찾아내는 것이 중요하다. 기준가격을 찾아내기 위해서는 최소한 동일규모의 부동산 거래사례를 기준해 가격을 파악해내는 것이 필요하다.
매도자, 매수자 입장에서 이중으로 검색하자
몇 군데 중개업소에 전화를 해 파는 사람 입장에서 시세를 파악해봐야 한다. 그다음에는 사는 사람입장에서 가격을 의뢰해보자. 나름대로 객관적이고 체계화된 금액대의 통계치를 파악할 수 있으며 가격 형성대를 쉽게 알아낼 수 있다.
중개업소는 매물등록이 많은 목 좋은 업소를 골라야 매물비교를 쉽게 할 수 있다. 그런 다음에는 직거래장터에서 시세를 파악하는 것이다. 인터넷포털사이트나 생활정보지에 직거래 매물로 나온 유사매물 2~3개 매물을 중심으로 매도자와 매수자 입장에서 집중적으로 가격을 파악해 크로스체크를 해보면 검색이 손쉽다.
종목별로 시세파악을 달리해야 한다
부동산은 종목에 따라 각자 사용가치와 교환가치가 다르고 공급과 효용성이 다르다. 아파트 등 주거시설은 시장가격과 분양가를 비교해보면 시세파악이 손쉽다. 근린시설은 최근의 거래가격 보다는 투자금액 대비 임대수익에 근거해 가격을 파악해야 한다. 즉 영업 상태와 공실여부, 상권 규모와 입지에 따라 사용가치를 기준해 가격을 산정해야 한다.
전원주택, 토지 등은 거래 파악이 어려운 만큼 발품을 많이 팔아야 한다. 친한 중개업자의 도움이 필요하다. 최소 3건 이상의 유사매물을 비교 분석한 후 가장 최근에 거래된 매물들을 찾아봐야 한다. 특히 최근에 급하게 매도했던 급매물을 중심으로 가격을 알아내면 정확한 거래시세를 파악할 수 있다.
초보 투자자가 경매투자에 실패하는 이유는 가격분석에 실패하는 경우이다. 달랑 한 두개 물건만 보고 시세파악한 후 입찰을 결정했거나 부풀려진 감정가에 여러 번 유찰돼 겉으로 값싼 듯 보이는 물건을 덜컥 낙찰 받고나서 나중에 그 부동산 가격의 실체를 알아내고 후회하는 일이 다반사이다.
경매투자에 나설 때는 투자대상 지역 내 부동산 시장상황에 대한 정보를 최대한 수집하고 감정가의 실체를 파악한 후 유찰과정을 거쳐 입찰해야 한다. 중개사사무소를 통해 시장가격을 알아낼 때도 거래가격의 심한 왜곡이 있는 경우를 조심하고 최소한 서너 군데 업소에서 이중삼중 부동산의 낙찰 적정가를 확인한 후 투자를 결정해야 한다. | |
